Kentsel Dönüşümde Kendin Yık, Kendin Yap Sistemi

 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna dayanılarak hazırlanmış olan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği 25/02/2017 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yönetmelik sayesinde vatandaşlar herhangi bir müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaksızın kendi imkanlarıyla binalarını yıktırmak suretiyle eser sözleşme çerçevesinde binalarını kendileri yeniden yapabilecekler. Söz konusu yönetmelik kapsamında vatandaşlar ihtiyaç duydukları finansman desteğini bakanlık özel hesabından kredi şeklinde alabilecekler. Yönetmeliğin getirdiği olanakları sizler için soru cevap şeklinde basitleştirerek özetlemeye çalıştık.

Yönetmeliğin amacı nedir?

Konutunu ve iş yerini kendi imkanları ile yapmak veya edinmek isteyenlere bakanlık özel hesabından belirli şartlar çerçevesinde kredi imkânı getiriliyor. Böylece kat karşılığı ilişkisine dayalı olarak müteahhit tarafından yapılan projelere alternatif olarak kişilerin kendi yapılarını yıkarak yeniden yapmalarına olanak tanınıyor.

Kimler yararlanabilir?

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerinden veya malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak enaz bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlerden konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak veya edinmek isteyenlerkredi için özel hesaba başvurabilecekler.

Kredi tutarları neye göre belirlenecek?

Özel hesabın finansman durumu, proje büyüklüğü, inşaat maliyetleri, inşaatların bulunduğu bölgeler dikkate alınarak her yıl bakanlıkça kullandırılacak kredilerin azami tutarları ile kredinin tahsis öncelikleri belirlenip, ilan edilecek.

Kredi için nereye başvurulacak?

Özel hesaptan kredi kullanmak isteyenlerin, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurması gerekiyor. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularından uygun görülenler onaylanmak üzere bakanlığa gönderilecek.

Kredi karşılığında teminat göstermek gerekli mi?

Öncelikle kredi kullananlar ile bakanlık arasında kredi sözleşmesi düzenlenmektedir. Bu sözleşmelerde borçluların gayrimenkullerinin tapu kayıtlarına ve bağımsız bölümlere ait bilgilere, kredi ve geri ödeme şartları ile diğer hususlara yer verilir. Kredi borcuna karşılık olarak ise bakanlıkça belirlenen oranlarca gerekli ipotek tesis ve tescil işlemleri yapılmaktadır.

Kredinin tamamı bir defada mı ödenecek?

Konutunu veya işyerini kendi imkânları ile yapmak isteyenlere açılan kredinin yüzde yirmi beşi peşin, geri kalanı ise inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak üç eşit taksitte hak sahibinin hesabına aktarılacaktır.

Yıkım masrafları için de kredi kullanılabilir mi?

Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, bakanlıkça özel hesaptan yıkım kredisi verilebiliyor. Müracaat yine aynı kuruma ve aynı esaslara uygun olarak yapılır.Yıkım kredisi peşin olarak özel hesaptan hak sahibinin hesabına aktarılır.Kredi geri ödemelerinde aynı yönetmeliğin ilgili hükümleri uygulanır. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur.

Kredinin geri ödemesi nasıl yapılacak?

Kredi borçları, bakanlıkla yapılan kredi sözleşmesinde yer alan şartlara ve ödeme planında belirlenen sürelere uygun olarak ödenecektir.Kredi sözleşmesinin imzalandığı tarihi takip eden aydan itibaren en geç 24 ay sonra da başlatılabiliyor.Geri ödemeler, kredi taksitinin ait olduğu ayın ilk iş günü ile son iş günü arasında yapılacak. Geri ödemelerde erken ödeme halinde ilave avantajlar da söz konusudur.

Kredi ödeme planı nasıl belirlenecek?

Kredi geri ödemeleri, brüt inşaat alanı üzerinden belirlenen metrekareye göre taksitlendirilecektir. Taksitlendirme oranları metrekare küçüldükçe artmakta, büyüdükçe azalmaktadır. Konutlarda100 m² ye kadar olan konutlar için (100,99 m² dahil) 120 aya,101-150 m² konutlar için (150,00 m² dahil) 84 aya 150 m² den büyük konutlar için 60 aya kadar taksitlendirme yapılabilecektir. İşyerlerinde ise50 m² ye kadar olan işyerleri için (50,99 m² dahil) 48 aya,50 m² den büyük işyerleri için 36 aya, kadar taksitlendirme imkânı söz konusudur.

Bakanlık kredinin kullanımını denetleyecek mi?     

Bakanlık, kredilerin amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığını her aşamada denetler veya denetletebilir. Uygulamada herhangi bir noksanlık tespit edilmesi halinde Bakanlıkça belirlenen sürede bu noksanlıkların giderilmesi istenir. Noksanlıkların giderilmemesi halinde Bakanlık kredi işlemlerini durdurmaya veya verilmiş kredilerden doğan alacağının tamamını muaccel hale getirmeye yetkilidir.

Kredinin temininde sigorta yaptırma zorunluluğu söz konusu mudur?

Konut ve işyerleri edinimleri için, kredi kullananlarca zorunlu deprem sigortası ve tüm riskleri içeren konut/işyeri sigortası yaptırılması, konut ve işyerleri inşaatları için inşaatların devamı süresince tüm riskleri içeren ilgili inşaat sigortası yaptırılması, inşaat, konut veya işyerine dönüştükten sonra kredi borcu süresince zorunlu deprem sigortası ile tüm riskleri içeren konut/işyeri sigortası yaptırılması zorunludur. Ayrıca yıkım kredileri için yıktırılan yapıdan dolayı üçüncü şahıslara karşı mali mesuliyet sigortası yaptırılmalıdır. Kredi kullananların sözleşmenin imzalanmasından itibaren geri ödeme süresi sonuna kadar hayat sigortası yaptırması da gerekecektir.          

Yoksul ve dar gelirliler için özel avantajlar sunuluyor mu?

Gecekondu Kanunu’ na göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri, bu yönetmelikte belirtilen özel hesabın finansman durumuna göre Bakanlıkça uygun görülmesi halinde, kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilecek.